Baugutachten und Schimmelgutachten in Berlin und Ulm

erstellt Baugutachter und Architekt Dipl.-Ing. Jürgen Roloff

Baugutachten über Schäden und Schimmelgutachten in Berlin und Ulm

  • Baumangelerfassung
  • Baumangelbewertung
  • Bauabnahme

Hat Ihre Immobilie Mängel, haben sich Schäden entwickelt?

Wie geht man weiter vor? Was müssen Sie veranlassen, um die Baumängel zu beseitigen?

Grundsätzlich gilt:

Grundsätzlich muß zum Zeitpunkt der Abnahme die Werkleistung frei von Sachmängeln sein.

Eine Leistung ist dann mit Sachmängeln behaftet, wenn sie

  • nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder
  • nicht die nach dem Vertrag vorausgesetzte Beschaffenheit hat, oder
  • sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet bzw. nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei Werken gleicher Art üblich ist und die nach Art der Leistung vom Besteller (Bauherr, Auftraggeber) erwartet werden kann.

Die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik (aaRdB) ist automatisch eingeschlossen.

Wenn Sie also Baumängel an Ihrem Haus oder in der Wohnung erkennen und zur Erfassung, Bewertung und auch zur Beseitigung Hilfe benötigen, sind Sie hier richtig.

Bestehen am Objekt Mängel, oder Mängelvermutungen, werden diese von mir erfasst und dokumentiert. Ggf. erfolgen auch mit Ihrer Zustimmung Bauteilöffnungen, um den Bestand erkennbar zu machen. Also zunächst die Erfassung, d.h. Bestandsaufnahme:

1. Schritt eines Baugutachtens: Erfassen

Bestandsaufnahme durch den Baugutachter mit Hilfe elektronischer Messtechnik

Zur Standardausstattung des Baugutachters zählt moderne Gerätetechnik wie Thermokamera, Lasermeßgeräte sowie Feucht- und Klimasonden zur punktuellen und Langzeitmessung der erforderlichen Klimadaten. Zur Überprüfung von Schimmelpilzbefall konsultiere ich auch Schimmelpilzlabore.

Mittels Infrarottechnik wird die für das menschliche Auge unsichtbare Wärmestrahlung eines Objektes sichtbar gemacht. In der Bauthermografie lässt sich somit z.B. eine Prüfung der Wärmedämmung von Häusern durchführen. Es bestehen somit nachvollziehbare visuelle Maßnahmen zur Gebäudediagnostik und z.B. können Flachdächer kontrolliert werden:

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Hier wurde zum Beispiel das unzureichende Wärmedämmvermögen einer im Wohnraum eingebauten Hallenlichtkuppel verdeutlicht. Das Foto zeigt die thermografische Aufnahme. Die blauen Flächen weisen auf geringe Oberflächentemperaturen (10 °C), also hohe Wärmeverluste hin. D.h., hier ist die Wärmedämmung schlechter als das Dämmvermögen der Flächen, die in rot oder gelb dargestellt sind (bis 19 ° C). Die Hallenlichtkuppel mußte durch eine geeignete Kuppel ersetzt werden.

 

 

Infrarot-Messung

Bei der Infrarot-Messung (IR-Messung) mit einer Messpistole wird die Temperatur berührungslos an Oberflächen und auch auf Distanz gemessen. Mit der im Winter durchgeführten Temperaturmessung wurde hier zum Beispiel eine deutliche Wärmebrücke in der Gebäudehülle nachgewiesen. Schimmelpilzbildung war die Folge. Es bestand kein Mieterverschulden, sondern es lag am Gebäude.

Foto 3

Besonders handlich und reaktionsschnell sind Thermohygrometer zur Messung der Raumklimadaten. Mit einem Kombigerät lassen sich relative Luftfeuchtewerte und Temperaturen messen.

Zur Feststellung von Raumklimadaten über längere Zeiträume werden Datenlogger eingesetzt. Die Messgeräte sind manipulationssicher. Die Raumklimadaten werden fortlaufend gespeichert und können ausgewertet werden. Im Ergebnis erhält man Hinweise auf das Nutzerverhalten zur Problematik „Heizen und Lüften“.

Die Materialfeuchte lässt sich mit elektronischer Messtechnik überprüfen. Hierzu das folgende Praxisbeispiel:

Infolge einer desolaten Vertikalaußenabdichtung bei einem Wohnhaus in Hanglage drang hangseitig Wasser in die Fuge zwischen Außenwand und Estrich ein und durchfeuchtete den gesamten Fußbodenaufbau, Foto 4. Mit dem Einstechen flacher Elektroden in Estrichrand-streifen wurden Durchfeuchtungen von Dämmmaterialien unter der Estrichfläche erkannt. In diesem Falle wurde nach einem Wasserschaden eine Trocknung angeordnet.

Foto 4

Mit der elektronischen Messtechnik im Widerstandsverfahren werden also die Spitzen der Einstechelektroden in den zu messenden Gegenstand gestoßen. Mit Hilfe der Sonden messe ich den elektrischen Widerstand zwischen zwei Elektroden. Durch die Leitfähigkeit des Wassers ändert sich der elektrische Widerstand mit Zu- oder Abnahme des Wasser-anteils.

Häufig auftretende Baumängel:

Fehlerhafte Bauwerksabdichtungen

Foto 5

Die mangelhafte Balkonabdichtung führte zu erheblichen Wasserdurchlaufschäden. In der der darunterliegenden Wohnung waren auf den Wänden deutliche Kalkspuren mit Feuchteflecken auf der Balkonunterseite erkennbar. Die Fußbodenabdichtung der Balkonoberseite war völlig desolat und die Fliesenbeläge lagen hohl und hatten sich gelöst.

Durch die Fliesenfugen einsickerndes Wasser wird im Allgemeinen mit einer Drainage entwässert, damit der Belag trocken bleibt. Die Drainage fehlte. Der Fußbodenaufbau wurde komplett erneuert.

Ähnliche Schäden sieht man immer wieder bei Außentreppen, dies zeigt das folgende Praxisbeispiel:

Foto 6

Eine gemauerte Klinkertreppe im Freien wird immer stark bewittert. Auch hier muß eine Drainage unterhalb der Verklinkerung für eine Wasserableitung sorgen, sonst entstehen schnell entsprechende Kalkauswaschungen und Weißverfärbungen. Wird die Entwässerung nicht ausgeführt, entstehen die erkennbaren Weißverfärbungen und Ausblühungen. Später treten Frostschäden auf.

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Hier fehlte an der Balkontür die notwendige Aufkantungshöhe (Schwelle). Die SOLL – Höhe nach DIN beträgt 15 cm, kann aber auch bei entsprechender Konstruktion verringert werden. Diese Zusatzmaßnahmen wurden hier nicht hergestellt, Wasser sickerte von außen in den Fußbodenaufbau ein. Der Vorgang erstreckte sich über längere Zeiträume. Ein umfangreicher Wasserschaden war also die Folge. Der geschädigte Fußbodenaufbau musste ausgiebig getrocknet und nachträglich der Türanschluss konstruktiv geändert werden.

Häufig bestehen auch Mängel in der Bauwerksabdichtung bei sanierten Gebäuden. Hierzu das folgende Beispiel:

Foto 8

Angeblich erfolgte die Trockenlegung einer Altbauwand im Souterrain mit einer nicht mehr kontrollierbaren Außenabdichtung, jedoch sind auf dem bereits aufgetragenen Putz erneut deutliche Wasserflecken zu sehen. Vorschnell wurden bereits neue Haustechnikinstallationen vorgenommen. Die Funktionsfähigkeit der Außenabdichtung war offenkundig nicht gegeben. Die Außenwand erhielt eine neue aufwendige Vertikal- und Horizontalabdichtung.

Parkdecks und Balkone werden besonders häufig durch Witterungseinflüsse geschädigt.es geht vorrangig um den Schutz gegen das Wasser. Entsprechende Abdichtungen sind notwendig. Im Folgebeispiel wurde dies nicht ausreichend erkannt:

Foto 9

Bereits nach zwei Jahren zeigten sich an der Stahlbetonkonstruktion einer Parkpalette erhebliche Nässeschäden infolge unsachgemäßer Bauteilfugenabdichtung. Die Abdichtung der Fugen mußte insgesamt und mit hohen Kosten verbunden, erneuert werden.

Oft sind Flachdächer schadensträchtig. Hierzu die drei Folgebeispiele:

Foto 10

Der Flachdachrand bzw. der Dachanschluss zur Mauerwerksfläche waren weitgehend undicht, mit entsprechenden Durchfeuchtungsschäden und Ausblühungen als Folgeschaden.

Foto 11

Da sich bei diesem neu errichteten Flachdach unterseitige Wasserspuren zeigten, wurde das Dach näher untersucht. Bei Rohrdurchdringungen vor aufgehenden Bauteilen sind Mindestabstände von Durchdringungen notwendig, da sonst keine dauerhafte Abdichtung möglich ist. Der Abstand zur aufgehenden Dachkante war zu gering.

Foto 11

Luxushotels haben häufig auf ihren Dachterrassen Pools. Hier handelt es sich jedoch ganz einfach um ein Flachdach ohne Gefälle, bei dem unter anderem die bei gefällelosen Flachdächern notwendigen Zusatzabdichtungen fehlten. Umfangreiche Maßnahmen wurden notwendig. Dazu gehörte das Aufbringen einer Gefälledämmung mit Erhöhung der Randaufkantungen.

Werden Dachböden zu Wohnungen ausgebaut, werden Dachanschlüsse und –Übergänge oft falsch ausgeführt, wie man im Folgebeispiel sich leicht vorstellen kann. Feuchteschäden sind oft die Folge.

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Über die großformatigen Verglasungen einer Dachfläche drang immer wieder Wasser ins Innere einer Dachgeschosswohnung. Bei näherer Betrachtung wurden unzureichende Anschlüsse vom Ziegeldach zur Verglasung festgestellt. Eine Generalsanierung der Anschlüsse und Übergänge war notwendig.

SCHIMMEL als Folgeschaden von Nässe und Feuchte – Hilfe durch Schimmelgutachten

Die Ursachen für Schimmelpilzbildungen sind sehr unterschiedlich. Man unterscheidet:

nutzungsbedingte und baukonstruktive Ursachen.

Dabei ist es Sache des erfahrenen Baugutachters Roloff, die wesentlichen Ursachen zu klären.

Nutzungsbedingte Ursachen

Häufig wird falsch oder unzureichend gelüftet:

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Die beschlagenen Fensterscheiben, mit starker Tauwasseransammlung auf neuwertigen Fensterscheiben veranlassen den kundigen Baugutachter sich eingehender mit dem Nutzerverhalten zu beschäftigen. Tauwasseransammlung auf Glasdichtungen mit Verschimmelungen deuten schon auf unzureichende Lüftungspraxis hin.

Allgemein ist bekannt, dass mehrfach am Tage „stoß“ gelüftet werden soll. Zeitdauer und Häufigkeit ist nicht verallgemeinerbar. Der Einzelfall entscheidet. Ferner ist bekannt, dass Räume kontinuierlich beheizt werden sollen.

Weiterhin ist der Umstand der sog. Sorptionsfeuchte, auch Gleichgewichtsfeuchte genannt, zu beachten:

Die Feuchtigkeit von Materialien gleicht sich an die relative Luftfeuchte an. Häufig wird Sorptionsfeuchte aus den Bauteiloberflächen, dem Mobiliar und der Ausstattung (Wäsche, Bettwäsche, Handtücher etc.) nicht ausreichend abgeführt. Die Feuchtigkeit der genannten Oberflächen der Ausstattung und der Bauteile nehmen bei hoher Luftfeuchtigkeit Feuchtig-keit auf und geben diese bei geringer Feuchtigkeit wieder ab.

Allgemeine Richtwerte über Lüftungsintervalle können nicht genannt werden, entscheidend ist der Umfang der zugeführten Feuchte. Dies ist von Fall zu Fall unterschiedlich.

Von Bedeutung ist ferner, daß schimmelpilzgefährdete Außenbauteilflächen auf der Innenseite möglichst nicht mit Mobiliar (z.B. Schränke) verstellt werden. Diese können nämlich wie eine unsachgemäße überdimensionierte Wärmedämmung wirken. Dadurch kann die Wandtemperatur so weit absinken, dass sich der bisher in der Wand liegende Taupunkt soweit nach innen verlagert, dass sich im (Möbel-) Innern in der kalten Jahreszeit auch Temperaturen von 0 °C bilden. D.h., Schimmelpilzbildung wird damit begünstigt. Je schwächer die Wärmedämmung der Außenwand, desto größer muss der Abstand zur betreffenden Außenbauteilfläche sein und nicht unter 10 cm betragen.

Nicht zu unterschätzen ist auch das Wohnhygieneverhalten der Nutzer. Staub und Verunreinigungen dienen als Nährstoffe und wirken sich begünstigend auf das Schimmelpilzwachstum aus.

Gute Wachstumsvorrausetzungen finden Schimmelpilze auch auf Raufasertapeten, Dispersionsfarben und Leimfarben. „Günstig“ wirken sich auch Gipskartonmaterialien und allgemein Gipsbaustoffe aus. Bei Schönheitsreparaturen sollte dies beachtet werden.

Baukonstruktive Ursachen

„Voraussetzung für das Schimmelpilzwachstum im Innenraum ist erhöhte Feuchte, die durch Bauschäden oder falsches Nutzerverhalten entstanden sein kann“ (Zitat aus „Schimmelpilzleitfaden“ – Hrg. Umweltbundesamt).

Für die Vermeidung von Schimmelpilzwachstum sind baukonstruktiv besonders zu beachten:

  • Mindestwärmeschutz (DIN 4108-2:2001-03)
  • Schutz vor Schlagregen (DIN 4108-3)
  • Abdichtung gegenüber aufsteigender Bodenfeuchte (DIN 18195)
  • Regelgerechte Dachkonstruktion (Handwerkliche Richtlinien)
  • Wasserdichte Installationen.

Der bauaufsichtlich geforderte Mindestwärmeschutz für Neubauten ist in DIN 4108-2:2001-03 „Wärmeschutz und Energieeinsparung in Gebäuden– Teil 2: Mindestanforderungen an den Wärmeschutz“ konkretisiert. DIN 4108-2 ist als technische Baubestimmung bauaufsichtlich eingeführt. In Abschnitt 6.2 der Norm werden Hinweise zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung angegeben.

Hiernach ist eine besondere Aufmerksamkeit auf den Bereich der Wärmebrücken zu richten. Bei Beachtung der Vorgaben dieser Norm ist davon auszugehen, dass bei üblicher Raumnutzung Schäden durch Schimmelpilzwachstum im Allgemeinen nicht auftreten. Bei Altbauten gilt Bestandsschutz. Nach heutigen Erkenntnissen der Bauphysik muss die betreffende Oberflächentemperatur in beheizten Räumen und genutzten Aufenthaltsräumen mindestens 12,6 °C betragen. Die Randbedingungen erfordern die kontinuierliche Beheizung der Räumlichkeiten mit 20 °C und die Begrenzung der Luftfeuchte auf 50 %. Die äußeren Klimawerte werden mit – 5 °C vorausgesetzt. (Es handelt sich hierbei um technische Rahmenbedingungen, die als Grundlage für Rechenmodelle dienen). Ferner sollen die Außenwandflächen auf der Innenseite möglichst nicht verstellt werden, damit eine Luftströmung der gefährdeten Stellen ermöglicht wird. Nach neuesten Erkenntnissen genügen bereits 80 % relative Luftfeuchtigkeit (bezogen auf die jeweilige Oberflächentem-peratur der Wand), dass die sogenannte Kapillarkondensation (Ablagerung der Feuchte in den Poren des Baustoffes) zu Schimmelpilzbildung führt. Demnach setzt die Schimmel-bildung bereits ein, bevor sich Tauwasser gebildet hat. Diese kritischen Oberflächentem-peraturen müssen sowohl im Bestandsbau als auch im Neubau vermieden werden.

Daher erfolgt in der Bestandsaufnahme die Feststellung zum Feuchteschutz und auch zur Oberflächentemperatur der Außenwände.

Die Bewertung der Feuchteschäden erfolgt in der Gesamtbeurteilung aller vorliegenden Fakten und Messergebnisse, sowie unter Einbeziehung der gutachterlichen Erfahrungen. Letzteres ist meiner Meinung nach maßgeblich.

Im Folgebeispiel lagen Schäden am Gebäude vor.

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Die Untersuchung der Gebäudesubstanz ergab eine Durchfeuchtung der Dämmung des darüber liegenden Flachdaches. Dies führte zu einer starken Wärmeausleitung. Die Innenflächen kühlten aus, Schimmel war die Folge.

Bestehen mieter- oder nutzerseitig wegen Schimmelpilzvorkommen gesundheitliche Sorgen ist eine mykologische Untersuchung ratsam.

Bauliche Mängel, die zur Verschimmelung führten, sind zu beseitigen. Dies erfordert eine genaue Schadenanalyse und die Erarbeitung entsprechender Mängelbeseitigungsvor-schläge durch den Baugutachter Roloff. Liegen nutzerbedingte Umstände vor, genügt häufig das Aufklären über die Zusammenhänge, die hier skizziert wurden. Diesbezüglich stehe ich auch gerne für mündliche Beratungen anstelle kostenintensiver schriftlicher Gutachten zur Verfügung.

Liegt die Bestandsaufnahnme vor, geht es ans

2. Baugutachten: Ordnen und Dokumentieren

Die erkannten Ausführungsmängel erfasse ich übersichtlich, getrennt nach Bauteilen oder nach vorheriger Festlegung in Listen oder in Tabellenform einschließlich der Fotodo-kumentation.

Beispiel:

Bei einer Ortsbegehung des Gemeinschaftseigentums einer Altbauwohnanlage im Bau wurde auf Veranlassung von Wohnungskäufern eine 50- seitige Mangelerfassung in Listenform mit Fotoauswahl angefertigt:

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Je nach Beauftragung und Notwendigkeit erfolgt nach der Bestandsaufnahme eine

3. Baugutachten: Schadenanalyse und Mangelbeseitigungsvorschläge

Mit der Analyse erfolgt auch eine Mängelbewertung.

Wurde ein Mangel erkannt, erhebt sich die Frage, wie dieser zu bewerten ist (praktische Ratschläge – keine juristische Beratung):

  • Wesentlicher Mangel, der zur Abnahmeverweigerung führen kann
  • Deutliche nachzubessernde technische und optische Mängel
  • Hinnehmbare Abweichungen, die durch Minderung abgegolten werden
  • Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten

Liegt ein „wesentlicher“ Mangel vor, berechtigt dieser den Bauherrn zur Abnahmeverweigerung.

Die Gebrauchsfähigkeit wird durch einen Mangel herabgesetzt, wenn der Wert oder die Tauglichkeit der Leistung zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufgehoben oder spürbar gemindert ist.

Die Entscheidung, ob es sich um „hinzunehmende“ Abweichungen handelt es letztlich eine Rechtsfrage, die ggf. gerichtlich zu klären ist. Der Sachverständige leistet lediglich technische Unterstützung und kann Vorschläge unterbreiten.

Nach VOB kann die Minderung der Vergütung unter den Voraussetzungen vorgenommen werden, wenn die Beseitigung des Mangels unmöglich ist oder einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert. Dies kann die Ermittlung eines technischen Minderwertes begründen. Häufig erfolgt dies bei optischen Abweichungen vom Bau-Soll. Hier hat sich als Berech-nungsinstrument die sog. Zielbaummethode bewährt.

Häufig haben mehrere Baubeteiligte Mängel verursacht. Es erhebt sich die Frage, in wel-chem Umfang haftet wer? Auch hier stehen bewährte Berechnungsmethoden zur Ver-fügung, das Ergebnis ist immer nachvollziehbar.

Sie erhalten ferner abschließend Vorschläge zur Mangelbeseitigung, falls gewünscht, auch mit den dafür notwendigen Schätzkosten zur Mängelbeseitigung.

Baumängelbeseitigung

Werden Mängel festgestellt, kann ich mich stellvertretend für Sie um die Mängelbeseitigung kümmern. Auf Veranlassung des Auftraggebers kann Architekt und Baugutachter Roloff den Fortgang der Mängelbeseitigung kontrollieren.

Ich kann auch mit entsprechender Vollmacht den gesamten Schriftverkehr mit den Unternehmern führen, von der Mängelanzeige bis zur Beseitigung der Mängel. Sie werden kontinuierlich über den Stand der Mängelbeseitigung unterrichtet und erhalten den relevanten Schriftverkehr per Kopie oder e-mail zur Kenntnis.

Folgende Lösung ist auch denkbar:

Da ich selbst Architekt bin, kann ich aufgrund einer abgestimmten Maßnahme der Mängelbe-seitigung Ihnen auch mit Architektenleistungen von der Ausschreibung bis zur Abnahme mit Rat und Tat zu Seite stehen.

D.h. das gesamte Mängelmanagement: Erfassen / Dokumentieren / Bewerten / Beseitigen können Sie von mir erhalten.

können Sie von mir erhalten. Wollen Sie weitere Informationen dazu haben, klicken sie HIER

Gerne helfe ich auch bei der

Bauabnahme

Bestehen keine wesentlichen Mängel und ist das Werk vertragsgemäß hergestellt, hat der Unternehmer Anspruch auf die Abnahme.

Für diese wesentliche Etappe in der Abwicklung Ihres Projektes kann ich Ihnen Hilfe anbieten. Ich wirke an der Abnahme mit, indem ich die technischen Mängel am Objekt feststelle. Bei Bauträgerobjekten und gewerblichen Projekten helfen ich entsprechend bei Käuferübergaben und Übergaben von gewerblichen Mietflächen an die Nutzer.

Die Abnahme der Werkleistung hat insbesondere folgende entscheidende Wirkung, z.B.:

wird die Vergütung fällig.

Die Beweislastumkehr tritt ein, d.h. ein Mangel muß nach Abnahme vom Auftraggeber dem Unternehmer nachgewiesen werden, vorher ist es umgekehrt.

Die Verjährungsfrist beginnt.

Daher ist eine entsprechende Professionalität bei der Abnahme der Werkleistung zwingend erforderlich!

Eine Besonderheit stellt die technische Abnahme nach VOB dar. Hierbei erfolgt eine Abnahme von Teilleistungen, die durch Überbauung später nicht mehr einsehbar sind.

Diese Abnahmen werden häufig während der Bauzeit vom Baugutachter Roloff durchgeführt.

Sie erhalten ferner abschließend Vorschläge zur Mängelbeseitigung, falls gewünscht, auch mit den dafür notwendigen Schätzkosten zur Mängelbeseitigung.

Was kostet ein Mangelgutachten oder eine Bauabnahme?

Festpreise für Mängelbegehung oder Mitwirkung bei der Bauabnahme mit Mängelliste kann ich gerne anbieten, hierfür ist jedoch eine Abschätzung des Aufwandes Voraussetzung. Der Stundenverrechnungssatz beträgt 95,00 € netto plus 19% MWST.

Sie können von ca. 450,00 €– 600,00 € plus 19 % MWST ausgehen. Es hängt stark vom Einzelfall und von der Dauer des Anfahrtsweges ab. Für Dienstleistungen im Großraum Ulm ist der Standort Ulm, für Dienstleistungen im Großraum Berlin ist der Bürostandort Berlin-Spandau. In jedem Fall erhalten Sie auf Anfrage ein Honorarangebot.

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