Beweissicherung Berlin Gatow / Kladow
Außergerichtliche Beweissicherung in Berlin-Gatow/Kladow, Landstadt Gatow
Der Bauherr wurde inmitten der fortgeschrittenen Ausbauarbeiten von der bauausführenden Firma allein gelassen, Pleite !
Baugutachter Roloff wurde durch Beauftragung des Bauherrn zur Feststellung des Bautenstandes, zur Dokumentation der (zahlreichen) Ausführungsmängel und Restleistungen und zur Schätzung der zur Fertigstellung und Mängelbeseitigung notwendigen Kosten beauftragt.
Beweissicherung Berlin Gatow / Kladow
Folgende Übersicht wurde erstellt:
Außergerichtliche Beweissicherung durch Bausachverständiger Roloff
BV Einfamilienhaus…………………………..
Berlin – Kladow, Landstadt Gatow
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über
Ausführungsmängel und Restleistungen am Objekt
Vorschläge und voraussichtliche Kosten zur
Mängelbeseitigung
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Auftraggeber: …………………..
…………………………
………………….
Auftragnehmer: Dipl.-Ing. Architekt und Bausachverständiger
Jürgen Roloff
Ritterfelddamm 163 a
14089 Berlin
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Diese Aufstellung umfasst 34 Seiten
und wurde am ……2014 erstellt
1.0 Vorbemerkung und Beauftragung
Am betreffenden Objekt bestehen umfangreiche bauliche Restleistungen und Ausführungsmängel. Diese vorliegende Aufstellung umfasst die gegenwärtig bekannten Ausführungsmängel und Restleistungen am o.g. Objekt. Die Aufstellung soll sich lt. Auftrag auf „ …die desolaten Bauteile Dach, Terrasse, Fensterbleche und Fensteranschlüsse…“ beschränken (siehe Honorarangebot vom 09.02.2015.
Als Entscheidungshilfe für die weitere Vorgehensweise werden die aufgelisteten Mängel nach Wichtigkeit bewertet.
Ferner werden Vorschläge zur Mängelbeseitigung und die damit verbundenen Kosten geschätzt.
Die Vorschläge zur Mängelbeseitigung ersetzen keine Bauplanung gemäß Leistungsphase 5 HOAI.
Sofern am Objekt wesentliche Mängel bestehen, kann z.B. die Abnahme verweigert werden. Letztlich ist dies eine juristische Frage. Wird im Folgenden eine als mangelhaft erkannte Bauausführung als „wesentlich“ bewertet, ist die Gebrauchseigenschaft des betreffenden Bauteils erheblich vermindert oder aufgehoben, d.h. fühlbar beeinträchtigt. Es wird immer eine erheblich herabgesetzte Funktionsfähigkeit, Lebensdauer oder Gebrauchssicherheit vorliegen. Ferner sind erhöhte Aufwendungen für Betrieb, Unterhalt und Pflege zu erwarten.
2.0 Grundlagen
Die Beurteilung der Sachverhalte erfolgte unter Zuhilfenahme der aktuellen Bauschadens- und Fachliteratur und der allgemein anerkannten Regeln der
Technik. Hinweise der Auftraggeber zum betreffenden Sachverhalt wurden soweit wie möglich geprüft und berücksichtigt.
Der Auftraggeber übergab Pläne im Maßstab 1:100 und einen Firmenprospekt „……………………………“, sowie Abrechnungsunterlagen der Firmen …………….. Die Besichtigung am ……….2015 erfolgte in Gegenwart des Auftraggebers.
Der Unterzeichner verfügt aufgrund seiner langjährigen beruflichen Erfahrung als Architekt und bautechnischer Sachverständiger über ein gewisses Maß an bauvertraglichen Kenntnissen. Soweit diesbezüglich Aussagen in diesem Gut-achten getroffen oder berührt werden, bedürfen diese jedoch einer anwaltlichen Prüfung.
- Ortsbesichtigung und Feststellungen
| lfd. Nr. | Mangel | wesentlicher | funktioneller | optischer | Restleistung | FOTO
ANLAGE 2 |
voraussichtliche Kosten
siehe PUNKT 4 |
| 1 | Bautenstand:
Das Gebäude ist fassadenseitig fertiggestellt, die Fenster und Außentüren sind eingesetzt, die Abdichtung des Flachdaches und der Terrasse sind fertig und dsgl. auch der Plattenbelag auf den Terrassen. Die Kellerabdichtung wird vom Bauherrn in Eigenregie fertiggestellt. Die Plattenverlegung auf den Terrassen ist weitgehend abgeschlossen. |
1 ff | |||||
| 2 | Das Flachdach wurde lt. Bauherr nicht oberseitig gedämmt. Die Holzkonstruktion wurde mit Gefälle verlegt, auf die Unterkonstruktion erfolgte die Flachdachabdichtung. Umlaufend wurde der Dachrand mit einer Blende aus Zinkblech bekleidet. Die Blende ist aufgrund der thermischen Belastung mit Ausdehnungselementen zu versehen. Diese fehlen, daher verbeult sich die Blechkonstruktion, siehe 5.5 Flachdachrichtlinie (FDR). | X | X | 4 | |||
| 3 | Am oberen Dachrand besteht in Richtung Dachrandaufkantung deutlich Kontergefälle. Die Höhe der Aufkantung beträgt ca. 4 cm anstatt 10 cm (FDR). Das Zinkblech wurde direkt in die Abdichtung geklebt und ist daher „ungeeignet, weil die an den Stoßstellen auftretenden temperaturbedingten Bewegungen zu Rissen führen können“. FDR Punkt 5.5 | X | 5-10 | ||||
| 4 | Schweißnähte der bituminösen Abdichtung sind offen. Aus Unfallschutzgründen ist die Begehung des Flachdaches nicht möglich (vereist). | X | 9 | ||||
| 5 | Der Terrassenbelag besteht aus Platten (60/60/2 cm), der auf einer Drainagekiesschüttung („eska-Drain“) und einem drainfähigen Klenmörtel verlegt wurde. Die Dicke der Schüttung beträgt ca. 20 cm. Die Plattenfugen wurden dichtschließend hergestellt. Eine Schutzlage auf der Abdichtung (Bautenschutzmatte, Trennlage) besteht nicht. Seitlich befindet sich ein Estrichrandstreifen bis zu einer Höhe von ca. 10 cm oberhalb der Abdichtungslage. Inwieweit die Abdichtung in Gefälle verlegt wurde bleibt ungewiss. Der „Eiskeil“ in der Ecke von der waagerechten Abdichtung zur vertikalen Abdichtung fehlt. Die seitliche Randaufkantung der Abdichtung wurde lediglich einige Zentimeter über OK Belag geführt (SOLL-Höhe 15 cm). Der obere Abdichtungsrand wurde mit einem Aluminiumprofil verwahrt. Da dies hinterläufig ist und u.a. im 1. OG unterhalb der Decke Wasserschäden verursachte, wurde durch eine Drittfirma der obere Rand der Verwahrschiene zur aufgehenden Brüstung mit transparentem Silikon provisorisch als Notmaßnahme abgedichtet. | X | 11-18, 22, 24, 25 | ||||
| 6 | Die Terrassentüranschlusshöhen wurden gleichermaßen nicht ausreichend hoch geführt. | X | 15, 17, 28, 29 | ||||
| 7 | Im Terrassenbelag besteht teilweise Kontergefälle, sowohl straßenseitig im Bereich vor der aufgehenden Außenwand des Staffelgeschosses als auch auf der Westseite vor der Terrassentür links | X | 14, 15 | ||||
| 8 | Das Niederschlagswasser vom Dach des Staffelgeschosses wird direkt auf die Terrassenplatten geleitet. Eine direkte Entwässerung bzw. Überleitung in die Regenfallrohre besteht nicht. Im Winter kann dies infolge des Schmelzwassers auf der Dachfläche zur Eisbildung auf den Terrassenbelägen führen. | X | 18 | ||||
| 9 | Die Abdeckung der Terrassenbrüstung erfolgte ebenfalls mit Platten (siehe oben). Gefälle korrekt nach Innen. Da eine Wasserabtropfnut unterseitig am Plattenrandüberstand fehlt, läuft Wasser an der Brüstungsinnen- seite herab und führt langfristig zur Verschmutzung. | X | X | 21, 18, 19, 20 | |||
| 10 | Die Fensteraußenbänke bestehen aus Aluminium. Die seitlichen Bordprofile wurden aufgesteckt. Am Übergang zur rückwärtigen Aufkantung besteht kein schlagregendichter Anschluß. Wasserschäden sind die Folge. Daher erfolgte durch eine Drittfirma als Notmaßnahme eine provisorische Abdichtung mit transparentem Silikon Beispielfoto. | X | 26, 27, 38 | ||||
| 11 | Infolge der unzureichenden Aufkantung der Terrassenabdichtung entstanden gebäudeinnenseitige Wasserschäden und Putzschäden. Die korrodierten verzinkten Putzprofile zeigen, dass der Wassereintritt längerfristig und intensiv erfolgte, Beispielfoto. | X | 30, 31 | ||||
| 12 | Die unterhalb der Dachdecke entstandenen Wassereintritte sind weitgehend abgetrocknet, Beispielfoto. | 32-35 | |||||
| 13 | Infolge der undichten Fensterbänke entstanden Gebäudeinnenseitig auf den Brüstungen Wasserschäden, der Bauherr hat in Eigenleistung innenseitige Abdichtungen hergestellt, Beispiel | 36 | |||||
| 14 | Die Fensterbankanschlüsse zur gedämmten Fassade sind nicht schlagregensicher hergestellt, ein Kompriband o.ä. fehlt. | X | 37-40 |
- Zusammenfassung und Schätzkosten
Die Objektbesichtigung ergab, dass erhebliche Ausführungsmängel und entsprechende Bauschäden bestehen bzw. entstehen werden. Es handelt sich teilweise um wesentliche Mängel im Bereich der Bauwerksabdichtung. Folgende Maßnahmen zur Herstellung einer Bauleistung gemäß den allgemein anerkannten Regeln der Technik werden vorgeschlagen, gleichwertige Lösungen sind möglich. Die Realisierung der Detaillösungen ergibt sich aus der notwendigen Ausführungsplanung und nach weiteren Untersuchungen bzw. auch Bauteilöffnungen. Aufgrund der zum Teil verdeckt liegenden Konstruktionsdetails ist eine Detailierung der Instandsetzungsmaßnahmen unumgänglich.
- Dachabdichtung auf Staffelgeschoss komplett erneuern
Bestehende Blende einschl. Dachabdichtung ausbauen und durch Dachabdichtung gemäß FDR herstellen einschl. Wärmedämmung auf OSB-Platte
Ca.55,00 qm x 200,00 € 11.000,00 €
Blende mit Randaufkantung
Ca. 32,00 lfdm x 150,00 € 4.800,00 €
- Terrassenabdichtung komplett erneuern
Bestehenden Belag, Drainschüttung und Abdichtung, Verwahrschienen komplett aufnehmen, neue Gefälledämmung, Bodeneinläufe, Abdichtung, Kiesschüttung und Belag, Entwässerungsrinnen vor Terrassentüren, Fallrohranschlüsse an Hauptfallrohre, Regenfallrohre ergänzen, Standrohre
- 62,00 qm x 300,00 € 18.600,00 €
- Fensterbleche
Ausbauen, schlagregendicht nachrüsten, wieder einbauen mit Kompriband, Nachputzarbeiten, Anstrich Leibungen
2 Mann a 8 Std. x 5 Tage x 45,00 € 3.600,00 €
Material 300,00 €
- Abtropfprofil unterhalb Brüstungsabdeckung
Ca. 40,00 lfdm x 15,00 € 600,00 €
- Putzschäden
Putzflächen nachputzen 300,00 €
- Gerüst und Einhausung, für 4 Wochen Vorhaltung
Fassadengerüst bis ca. 2,00 m über OK Dach
480,00 qm x 8,00 € 3.840,00 €
Wetterschutzdach
120,00 qm x 50,00 € 6.000,00 €
Gerüststatik 2.000,00 €
- Baustelleneinrichtung 800,00 €
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Nettozwischensumme geschätzt 51.840,00 €
Regiekosten für Planung Ausschreibung,
Vergabe, Bauleitung 20 % 10.368,00 €
Nettosumme 62.208,00 €
19 % MWST 11.819,52 €
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Bruttosumme 74.027,52 €
Gerundet 74.000,00 €
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Aufgestellt:
Dipl.-Ing. Baugutachter Roloff
ANLAGE 1
Systemskizzen zur Instandsetzung
- Beispiel Anschluss Fensterbank / Dämmung, Quelle: Industrieprospekt Weber
- Beispiel Terrassentüranschluss Aussenbelag bei fehlender Anschlußhöhe
Quelle: abc der Dichtbahn
- wie vor, Quelle: FDR, auch Terrassenbelaganschluß an aufgehender Wand
- Dachrandabschluss, Quelle: FDR Flachdachrichtlinie
Beispiel 1…………….
Beispiel 2………..
Beispiel 3……………
Beispiel 4…………
ANLAGE 2 Fotoauswahl
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